Muitos compradores de imóveis de alto padrão acreditam que, ao assinar um contrato de financiamento imobiliário, estão “presos” àquelas condições por 30 anos. Essa é uma visão equivocada. O crédito imobiliário é um produto dinâmico e a portabilidade de financiamento é um direito do consumidor que pode gerar uma economia milionária ao longo do tempo.
Na OnePrivate, analisamos constantemente o mercado para identificar oportunidades de trocar banco financiamento e otimizar a dívida de nossos clientes. Entenda como essa ferramenta funciona e quando utilizá-la.
O que é a Portabilidade de Crédito Imobiliário?
A portabilidade é, basicamente, a transferência da sua dívida de uma instituição financeira para outra que ofereça condições melhores. O novo banco quita sua dívida com o banco original e cria um novo contrato com você.
A regra de ouro é: o novo contrato não pode ter valor superior nem prazo maior que o original. O objetivo é exclusivamente reduzir juros ou melhorar o Custo Efetivo Total (CET). É uma operação gratuita para o cliente (não pode haver cobrança de tarifas de transferência), embora possam existir custos cartoriais para averbação da troca na matrícula do imóvel.
Quando vale a pena fazer a portabilidade?
A portabilidade deve ser considerada em dois cenários principais:
- Queda da Taxa Selic: Se você contratou seu financiamento em um período de juros altos (ex: Selic acima de 12%) e hoje o mercado oferece taxas de um dígito, a portabilidade é quase obrigatória. A diferença entre uma taxa de 11% a.a. e 9% a.a. em um contrato de R$ 2 milhões representa uma economia colossal de juros compostos.
- Melhora no Perfil de Crédito: Se na época da compra seu score bancário não era excelente, você pode ter pego uma taxa média. Se hoje sua renda aumentou ou seus investimentos cresceram, você se tornou um cliente “Prime” ou “Private”, elegível a taxas muito mais agressivas em outros bancos.
O impacto no segmento de Alto Padrão
Para financiamentos populares, uma redução de 0,5% na taxa pode não justificar a burocracia. No entanto, no mercado de luxo, essa matemática é diferente.
Imagine um saldo devedor de R$ 3 milhões. Reduzir a taxa de juros anual de 10% para 9% pode significar uma economia de mais de R$ 500 mil ao final do contrato, além de reduzir sensivelmente a parcela mensal, liberando fluxo de caixa para novos investimentos.
Como funciona o processo?
O processo inicia com uma simulação no novo banco. Aprovada a análise de crédito, o novo banco envia uma proposta de quitação para o banco original.
Aqui acontece algo interessante: a “retenção”. Ao receber o aviso de portabilidade, o banco original tem 5 dias para fazer uma contraproposta. Muitas vezes, para não perder um cliente de alto padrão, o próprio banco original decide igualar ou cobrir a oferta da concorrência. Ou seja, você pode conseguir reduzir seus juros sem nem precisar mudar de banco, apenas usando a portabilidade como alavanca de negociação.
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Não aceite taxas obsoletas. Seu contrato deve refletir o melhor momento da economia e o seu perfil financeiro atual. A portabilidade é uma gestão inteligente do passivo.
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