Existe um mito antigo de que “quem tem dinheiro compra à vista”. No entanto, os maiores investidores imobiliários do mundo utilizam o financiamento para investir como sua principal ferramenta de alavancagem.
Na OnePrivate, atendemos investidores que entendem que descapitalizar milhões para imobilizar em um único ativo pode não ser a estratégia mais eficiente. Utilizar o crédito barato para adquirir imóveis para renda ou revenda é o segredo para multiplicar patrimônio com velocidade e segurança.
O Conceito de Alavancagem Financeira
Alavancagem é a capacidade de movimentar grandes ativos com pouco capital próprio. Ao financiar um imóvel, você utiliza o dinheiro do banco (muitas vezes com taxas atrativas) para adquirir um bem de alto valor, pagando apenas uma fração dele como entrada (geralmente 20% a 30%).
A mágica acontece na valorização. Se você compra um imóvel de R$ 2 milhões dando R$ 400 mil de entrada e o imóvel valoriza 10% no ano (R$ 200 mil), seu retorno sobre o capital investido (ROI) é de 50% (R$ 200 mil sobre os R$ 400 mil investidos), e não apenas 10%. Isso é multiplicar resultados usando o dinheiro de terceiros.
Imóveis para Renda: O Ativo que se Paga
Uma estratégia imobiliária clássica é adquirir imóveis onde a receita de locação paga (ou cobre grande parte) da parcela do financiamento.
No segmento de alto padrão, a locação para executivos expatriados ou aluguéis de temporada em locais premium (como litoral nobre) gera rendimentos expressivos. O objetivo é que o inquilino pague a dívida bancária enquanto você acumula o patrimônio. Ao final do contrato, você tem um imóvel quitado pelo fluxo de aluguel, tendo desembolsado apenas a entrada inicial.
Diversificação de Portfólio
Imagine que você tenha R$ 5 milhões em caixa. Você poderia comprar um único imóvel à vista. Porém, usando financiamento, você poderia dar entrada em 3 ou 4 imóveis desse mesmo padrão, mantendo parte do capital em liquidez financeira rendendo juros.
Isso permite diversificar riscos (diferentes localizações, tipos de imóveis) e capturar a valorização imobiliária de múltiplos ativos simultaneamente. É uma estratégia agressiva, mas extremamente comum entre gestores de grandes fortunas.
Benefícios Fiscais e Proteção contra Inflação
O imóvel é historicamente uma das melhores proteções contra a inflação. Enquanto o saldo devedor do financiamento é corroído pela inflação ao longo dos anos (tornando a dívida “mais barata” em termos reais), o valor do imóvel e do aluguel tende a ser corrigido, preservando o poder de compra.
Além disso, em termos contábeis e tributários para empresas patrimoniais (Holdings), os juros do financiamento podem, em alguns casos, ser contabilizados como despesa, otimizando a estrutura fiscal.
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Dívida não é necessariamente ruim. Existe a “dívida boa”, que é aquela contraída para adquirir ativos que colocam dinheiro no seu bolso. O financiamento imobiliário para investimento é a quintessência da dívida boa.
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